O que é Manutenção Predial

Falar sobre manutenção predial no meio técnico é algo relativamente simples, visto que as pessoas que atuam na área – mesmo que não tenham vivência prática – sabem da existência dessa disciplina, o que ela é e qual a importância para os condomínios.

Contudo, quando analisada pelo espectro do usuário – da pessoa não técnica – a manutenção predial, muitas vezes, vira um bicho de sete cabeças. Crenças limitantes como:

1. “O nosso prédio não precisa disso”;
2. “É um serviço muito caro”;
3. “Só vou me preocupar quando quebrar”;

E muitas outras frases como essas são ditas e aceitas pela grande maioria.

Acredito fielmente que essa visão irá mudar com o tempo. Hoje já se sabe que a maioria dos acidentes prediais são causados justamente por falha na manutenção.

Em 2009, a Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP, realizou um estudo apurado, sobre os acidentes ocorridos em edificações com mais de 10 anos. O resultado foi que 66% dos acidentes estão relacionados à má manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração avançada, e apenas 34% dos acidentes são oriundos de vícios construtivos e anomalias endógenas.

Pois bem, não há dúvidas que Manutenção Predial é Coisa Séria.

Dito isso, como conceituar o que é manutenção predial?

De forma simples e direta: A Manutenção Predial pode ser descrita como o conjunto de atividades técnicas que serão realizadas na edificação para garantir a saúde, segurança e conforto dos usuários. Atividades como avaliação, manutenção, correção dos sistemas, equipamentos e áreas comuns de um prédio.

Quando planejados e construídos, os prédios são feitos para atender as necessidades dos usuários por muitos anos. Esse período é denominado de vida útil da edificação e, para que o mesmo seja alcançado em sua plenitude, é preciso que haja um efetivo Plano de Manutenção Predial, para garantir que o tempo de vida útil preconizado seja alcançado.

Ou seja, para que os prédios continuem entregando o que foram projetados para entregar, eles precisam passar por constantes manutenções.

Sem falar que a manutenção predial – quando aplicada efetivamente – diminui os custos das edificações.

Já ouviu aquela frase “é melhor prevenir do que remediar”?

Saiba que ela também se aplica aos condomínios.

Quanto mais tarde for a ação, maior será o custo de correção.

Mas, o que fazer? Como é aplicada a manutenção predial, quais são os tipos existentes?

Se procurar na literatura, não encontrará muitas definições sobre os tipos de manutenção predial existentes. Contudo, na prática, são três:

Manutenção corretiva

As manutenções corretivas são ações emergenciais que ocorrem fora do planejamento, e são causadas por desgastes e/ou falhas não identificadas previamente. Esse tipo de manutenção é a mais perigosa e cara de todas. Uma vez que atua apenas quando o problema já se instaurou, o que em certos casos pode ser uma grande catástrofe.

Manutenção preventiva

As manutenções preventivas são ações realizadas periodicamente, de acordo com o tempo previsto no plano de manutenção predial. Deve ser o tipo de manutenção mais utilizado na edificação.

Ela é fundamental para preservar – e até prolongar – a vida útil da edificação.

Além de contribuir para a valorização do empreendimento e a diminuição de risco de acidentes, interrupção de serviços e atividades corretivas.

Manutenção preditiva

Assim como a preventiva, a manutenção preditiva é programada, porém, ao invés de ocorrer baseado no tempo – como na preventiva – ela é baseada no desempenho do equipamento.

Ou seja, ao invés de parar o equipamento de tempos em tempos para passar por manutenção preventiva, o equipamento e/ou sistema, só é parado quando de fato há a necessidade.

Com a preditiva é possível “predizer” qual é o estado do equipamento em questão e, baseado na resposta, tomar a ação. Para isso são utilizadas ferramentas auxiliadoras como termovisores, analisadores de vibração, e assim por diante.

De todos os tipos de manutenção predial, a preventiva deve ser a mais utilizada para manter o empreendimento sempre em ordem e garantindo a saúde, segurança e conforto de todos os usuários.

Então, de forma resumida, Manutenção Predial é a base de toda e qualquer edificação, sem ela os empreendimentos se desgastariam precocemente e muitos acidentes ocorreriam.